根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、《政府采购货物和服务招投标管理办法[财政部令**号]》、《昆明市政府采购管理暂行办法》有关规定，受采购人的委托，昆明市机关事务管理局政府采购办公室对昆明铁道职业技术学院“**年下半年物业管理服务项目” 进行公开招标，欢迎在中华人民共和国境内注册并具有相应供货资质或完成项目能力的供应商参加投标。此次公开招标活动由昆明市明信公证处进行全程公证。

1.项目名称：昆明铁道职业技术学院“**年下半年物业管理服务项目”

2.项目编号：昆采公(略)**

3.采购方式：公开招标

4.招标内容及需求：

（1）招标内容：“**年下半年物业管理服务项目”

（2）技术要求：具体要求详见《招标文件》“第三部分项目要求与概述”和“格式一： 招(投)标分项一览表”

（3）项目预算：￥(略).(略)（人民币：壹佰伍拾万元整）

（4）服务期限：**年7月1日至(略)止

本次采购服务期满，中标供应商通过采购人考核合格后，本采购项目可续签服务合同一次（**年1月1日至**年6月**日止）。

第1部分 招标要求

一、采购标的需实现的功能或者目标，以及为落实政府采购政策需满足的要求

本次物业管理服务采购包含昆明铁道职业技术学院本部和羊甫校区的学生公寓和后勤物业管理服务内容。涉及学生公寓宿舍管理、维修修缮、绿化和保洁服务，协助学院加强学生公寓和后勤管理与服务，创造良好的学习和生活环境，保障学院教育教学工作和学生学习生活活动的正常开展实施。重要时段及关键点位执行国家二级行业物业管理标准，为师生提供高质量高标准的服务。

二、采购标的需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范

1.《政府采购法》

2.《合同法》

3.《云南省物业管理规定》

4.《物业管理条例》

三、采购标的需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求

（一）物业管理要求

1.总体情况：学院目前有8栋学生公寓（含羊甫校区3栋），在校生预计**－**人，需设置学生管理服务点位**个和学生公寓内部走道、楼梯、卫生间等公共区域卫生保洁。后勤物业管理包含所有水电及学校配电室、水泵房、维修维护；绿化管养；公共卫生间、垃圾房（桶）、公共区域（含办公区域、实训楼、教学楼、教师宿舍）的环境卫生清扫保洁；培训学员宿舍、招待所、综合体育馆等管理。

2.(略)的责任和要求

(1)物管公司驻校人员配置要求：物管公司配置人员总数不得低于**人,其中，项目物业经理1人，项目综合主管1人，水电管理及维修工7人，绿化养护员**人，保洁员**人，宿舍公寓管理员（含宿舍公寓保洁员）**人。

（2）聘请有较高素质的人员担任公寓管理员有一定的电脑操作基础，（保洁员具有较好素质）实施学生公寓的管理,聘用人员的薪酬、劳保、社会保险以及不(略)负责。

（3）服从学校的指导，配合学生处、各二级学院对学生住宿方案适时进行优化，负责每年新生入学的住宿安排和离校学生公寓登记核查；对寒暑假留校学生（含留学生）参加社会实践、培训等进行住宿安排、管理与服务。

（4）协助校方对服务区域内的资产进行盘点和保管，损坏及时上报，并配合查明原因，属管理不(略)负责赔偿和修复，每学年核查一次，负责相应区域的卫生保洁，合同期满，统一清点完整归还。

（5）配合学校指导学生创建文明公寓（其评分标准参照学院规定执行），负责公寓编号和文明公寓标志的制作，完成文明公寓的考核评比公示。

（6）根据实际工作需要，向院方准确及时提供相应的数据、报表及相关管理材料，确保公寓管理信息准确可靠。

（7）物业管理所需的各种办公设备、耗材、工具（例如对讲机、电筒）(略)负责。

（8）定期向学院主管部门汇报上月物业管理总体情况，按合同要求做好季度考核，完成学生满意度调查，定期组织学生召开民主生活会，广泛听取意见和建议，并及时改进。

（9）不得擅自占用和改变公用设施的实用功能，如需完善或扩建，须与校方协商，经校同意后方可实施。

（**）物业管理资料、台帐、档案归类整理完毕后提供给学校留存保管（含电子档案）。

（**）如遇学院有重大活动，物管公司应根据情况增派人员予以配合。

（**）物业管理服务标准要求

①质量管理、财务管理、档案管理、用工管理等制度；

②挂牌服务基本制度，各服务点须设立服务人员公示栏，公布服务电话、投诉电话；

③服务受理、投诉、回访处理制度，物业管理服务快速处理制度；

④管理、服务台账制度，相关作业记录完整，可追溯；

⑤员工礼仪规范和服务规范；

⑥节能管理制度；

⑦各种突发事件、突发公共事件处理机制和应急预案；

⑧安全管理（含重大活动、节假日）制度；

⑨消杀工作制度；

⑩物业管理服务还需有的各种制度、规定；

（**）员工行为规范要求

①穿戴统一工作衣帽和工作牌，衣冠整洁；

②保持个人仪容仪表整洁，男员工头发不超耳廓，不留胡须；女员工不披头散发；

③定期修剪指甲，清理指甲缝内污物，不留长指甲、染指甲油，保持指甲干净整洁；

④工作期间不浓妆艳抹，不佩戴戒指、手镯或其它影响工作的饰物；

⑤勤换洗鞋袜，不穿拖鞋。楼宇内服务人员不得穿高跟鞋、带异味的鞋子或会发出声音的鞋子进入工作场所；

⑥严禁在服务区域内、服务过程中吸烟、随地吐痰、吃零食、乱扔废弃物等；

⑦推行普通话微笑服务，专注服务对象，使用“您好”、“谢谢”、“请”等礼貌用语和微笑、点头、眼神、手势等礼貌体态语。

四、采购标的数量、采购项目交付或者实施的时间和地点

（一）建设目标、规模与内容

本次采购资金预算共(略)。包含昆明铁道职业技术学院本部和羊甫校区的学生公寓和后勤物业管理服务内容。涉及学生公寓宿舍管理、水电管理及维修、绿化养护和保洁服务，协助学院加强学生公寓和后勤管理与服务，创造良好的学习和生活环境，保障学院教育教学工作和学生学习生活活动的正常开展实施。重要时段及关键点位执行国家二级行业物业管理标准，为师生提供高质量高标准的服务。

（二）安装和交付地点：(略)

（三）实施时间：**年7月1日至(略)。

五、采购标的需满足的服务标准、期限、效率等要求

（一）学生公寓管理服务要求

1.学生公寓的管理实行**小时值班制度，主动接受、配合学生处和各二级学院的检查、监督、指导。

2.按学院、学生处等相关部门的有关要求，配合学院学生处和各二级学院做好学生的政治思想、价值观教育，日常行为规范、法律法规、安全、健康等教育，要向学生提供温馨的服务，做好环境育人、管理育人，服务育人。

3.根据学院安全、服务及岗位职数要求，配足每栋公寓楼的公寓管理员和保洁员，宿管员与学生配置比例上限为1:**-**；

4.协助学生处学生公寓管理老师建立学生公寓管理相关组织，指导开展学生教育与管理工作；

5.指导、教育、督促学生做好日常防火，防盗和安全用电工作；

6.督促学生自觉遵守学院的各项规章制度和作息时间；

7.认真填写交接班记录，做好晚归、夜不归宿学生及出入登记，严禁离岗、脱岗或找学生代岗；

8.做好外来人员来访登记工作，来访人员需出示本人有效证件并进行登记留证；

9.熟悉楼内消防器材的存放位置，熟练掌握消防器材的使用方法。存放好各出口钥匙，遇到紧急情况，要及时打开安全通道疏散人员；

**、协调解决学生公寓内部矛盾纠纷，协助相关部门做好公寓学生的调整工作；

**、每天晚上对学生进行晚点名，对夜不归宿的学生情况进行落实，并将落实情况通报各二级学院值班教师；

**、每天对公寓内务卫生进行检查评比，并将存在的问题与学生和二级学院进行反馈，不断提高文明宿舍达标率；同时对公寓的安全用电、违禁品等涉及安全方面进行检查、收缴、整改，并做好记录及物品管理；

**、遇突发事件,值班人员必须在第一时间到达现场，并报告学校值班领导和相关人员；如情况紧急征得学校值班领导同意的情况下可直接报警 (**、**或**等),相关主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理；

**、做好水电管理，预防用电、用水安全，倡导节约，禁止宿管员在值班室烧火用电做饭等，使用电器功率必须小于1.5kw，如果私自使用大功率电器导致电路出现问题，一切损失由乙方负责；

**、根据实际需要，在学校允许的情况下为学生提供免费或低收费的服务项目；

**、协助学生处、各二级学院做好毕业班学生离校手续的办理工作，每学年做好迎接新生入住、公寓调整工作，设立学生住宿人员住宿信息档案；

**、组织和配合校方开展公寓文化活动创建或文化节活动（公寓美化、宣传栏等）；

**、根据实际工作需要，向甲方准确及时提供相应的数据和报表，确保公寓管理信息准确，积极促进公寓管理信息化建设；

**、完成学生处、各二级学院临时交代的事情。

（二）清洁保洁要求

1.按《昆明市环境卫生作业规范》和《昆明市环境卫生质量的相关规定》的要求开展工作；

2.根据学校要求制订工作制度和标准,并以此对工作质量进行考核；

3.按工作程序对范围内的场所进行日常动态清扫保洁,做到按制定标准时间内全方位保洁；

4.按照学校要求，定期对管理范围内的场所消毒；

5.保证污水排放通畅；每年所有公共卫生间化粪池清运不少于一次；

6.如遇突发事件或突击检查时,积极配合校方,搞好管理卫生工作；

7.公寓入口、大厅及走廊清洁要求：

⑴门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无手印、无污渍,保持光洁明亮；

⑵地面、地脚线、指示牌、座地烟灰缸无污迹、水迹、尘迹,保持光洁明亮；

⑶灯饰、通风口、天花顶无蛛丝、无污尘。

8.楼层公共区域部分清洁要求：

⑴指示牌、悬挂牌光洁明亮，保持消防通道无杂物；

⑵地面、墙面、消防器材、垃圾箱筒无污溃、无痰溃、无尘迹；

⑶天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍；

⑷门把、镜子无水溃、无印迹,明亮照人。

9.公共卫生间清洁要求：

⑴地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板、管道无灰尘污渍和其它杂物；

⑵蹲坑、小便槽、洗手台无污溃、无积水、无垢、无臭,瓷器光洁明亮；

⑶保持下水管道水流畅通。

**.露天部分清洁要求：

⑴地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹；

⑵值班室内外、伸缩门等无明显尘迹、污溃、无垃圾杂物；

⑶室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物;

⑷绿化带无杂物及白色垃圾；

⑸灯饰、栏杆、指示牌、宣传牌无污渍、水迹及明显灰尘；

⑹水道、水面无明显漂浮物；

⑺阴沟、天台无明显杂物；

⑻房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象。

**.以上未列明项目和要求由双方沟通决定。

**.以下项目每日适时保持清洁:楼内大厅及门、不锈钢门、防火门、大厅玻璃窗；石、砖、地面扫拖；水泥地、砖地面清扫；楼内、大厅石质、瓷砖墙面；日常通道扶手；护栏；卫生间设施、冲洗, 地面；标示牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道；楼道内灭火器、宣传栏。

**.其他项目:各层公共楼梯、走廊地面；收集垃圾集中桶箱；走廊阳台、楼梯扶手表面及公共设施；消防栓、玻璃窗台；清洁楼梯、走廊；地脚线、公共房间门窗；公共照明设施及宣传栏顶；天花墙身及壁灯,天台；死角；所有公共区地面；公共区门、间隔设施；卫生间镜面及手盆、纸篓、墙壁、地脚线；公共区玻璃；以上项目内若因故出现污染,则随时清除。

（三）水电管理及维修要求

1.做好学校配电室、水泵房（含消防泵房）、所有电梯设备保养，水电供应保障。

2.负责水、电、门窗锁、道路、挡墙、围墙、建筑墙体等设施维护维修，单项维修材料费在(略)以内，材料费由中标方承担；单项维修材料费超过(略)，材料费由学院承担。

3.教职工集体宿舍、学生公寓、食堂及各类承包铺面、施工用水电等管线维护及抄表管理。

4.做好日常管理检查、值班、维修记录、水电等能源分析等管理台账。

5.维修电工具有电工操作证，**小时有人值班。

（四）绿化养护要求

1.包含校园内绿地、乔木、灌木、水生和地被植物的管养，达到昆明城市绿化植物养护2级标准。

2.按《昆明市园林绿化养护技术规范》要求开展工作。

3.对人为损坏及时发现处理。绿地及行道树无堆物、无垃圾杂物，无枯枝败叶，树上无铁钉铁丝。草坪平坦无杂草、无病虫害。

4.包含根据需要进行的校内绿化苗木移植及苗木补种，单项金额(略)以内的零星绿化工程，年度总额在(略)以内由中标企业承担，超过及时报告后勤管理处，双方确定绿化苗木移植及苗木补种方案，经后勤管理处审批后委托中标企业实施或由学校委托第三方实施实施，费用由校方承担。

5.不含绿化养护所需的水、电费用。

六、验收标准

1.招标人根据招标文件、投标文件、合同及该项目相关采购需求内容进行检验。

七、其他技术、服务等要求无

第2部分 技术规范和要求

一、招标范围说明

昆明铁道职业技术学院物业管理项目，包含校本部与羊甫校区学院校区（含北二院）所有水电及学校配电室、水泵房（含消防泵房）维修维护，南、北两院校园绿化管养，所有公共卫生间、垃圾房、公共区域（含办公区域）的环境卫生清扫、保洁，学校校区招待所、培训学员宿舍公寓、新建体育馆等管理（值班值守宿管员）。

二、★人员配置与素质要求

备注：投标文件中带有★项为招标文件实质性条款，若不符合，将在评分时做0分处理。

三、服务内容与标准

（一）水电管理及维修

学院校区范围面积约**平方米。包含两座**KV2×**KVA配电室、两座生活水泵房、两座消防泵房、南院校区、北院校区、北二院校区、羊甫校区公共场所及所有建筑。

1.做好学校配电室、水泵房（含消防泵房）、所有电梯设备保养，水电供应保障。

2.负责水、电、门窗锁、道路、挡墙、围墙、建筑墙体、等各类设施维护维修，材料费由中标方承担(单项维修材料费超过(略))，由学院承担。

3教职工宿舍公寓、学生公寓、食堂及各类承包铺面、施工用水电等管线维护及抄表管理。

4.配备管理人员，做好日常管理检查、值班、维修记录、水电等能源分析等管理台账。

（二）绿化养护

昆明铁道职业技术学院本部绿化总面积约** m²，羊甫校区**.** m²，包含学校校园内绿地、足球场草坪、乔木、灌木、水生和地被植物的管养，达到昆明城市绿化植物养护2级标准。绿化面积估算表：

具体标准如下：

1.按《昆明市园林绿化养护技术规范》要求开展工作。

2.达到城市绿化2级养护标准。对人为损坏及时发现处理。绿地及行道树无堆物、无垃圾杂物，无枯枝败叶，树上无铁钉铁丝。草坪平坦无杂草、无病虫害。

包含根据需要进行的校内绿化苗木移植及苗木补种，单项金额(略)以内的零星绿化工程，年度总额在(略)内属于中标企业承担，超过及时报告后勤管理处，双方确定绿化苗木移植及苗木补种方案，经后勤管理处审批后委托中标企业实施或由学校委托第三方实施实施，费用由校方承担。

5.不含绿化养护所需的水、电费用。

6. 绿化养护管理技术档案的管理：包括园林绿化历史沿革、道路绿化（包括行道树树种统计，花坛、小游园、分车带及其它绿带概况）、植保工作（包括植物病虫害的调查及其生活史、防治措施、药剂用量和比例、防治效果等）、古树名木保护情况、各季节气候特征及其它养护管理（包括植物物候期的观察、中耕除草、浇水施肥）和各种实验记录。绿化养护管理技术档案应设专人管理，做好技术档案归档前各种技术文件材料的收集、整理和归档后档案的修改、补充工作，为生产和园林绿化管理准确、及时地提供有实用价值的档案资料。

城市绿化植物养护分级标准

（三）环卫保洁

1.昆明铁道职业技术学院校本部包含学校两院校区内所有公共卫生间、垃圾房及其他道路、运动场、办公场所、报告厅、会议室、体育馆、招待所、学员宿舍公寓等公共区域的环境卫生清扫、保洁。总面积** m²，其中，公共卫生间及垃圾房的环卫保洁面积**m²，报告厅及会议室** m²，其它公共区域卫生清扫保洁面积估算** m²。具体明细如下：

2.昆明铁道职业技术学院羊甫校区总面积**m²，卫生间面积估算**.** m²。

3.具体标准如下：

（1）按《昆明市环境卫生作业规范》和《昆明市环境卫生质量的相关规定》的通知要求开展工作。

（2）每年所有公共卫生间化粪池清运不少于一次。

招标文件中带“★”项为招标文件实质性条款，若不符合，在评分时将做0分处理。

四、具体服务要求及标准

（一）物业管理服务要求

1.保洁服务要求

2.会议室管理、服务要求

3.值班服务要求：

4.维修服务要求：

5.绿化服务要求

注：各供应商须根据以上服务要求在所报服务大纲中自报具体服务措施。

五、考核及付款办法

1.考核内容：

(1)制度建设及管理情况；

（2）工作职责及岗位职责执行情况。制度建设及管理情况分值权重**%，工作职责及岗位职责执行情况分值权重**%。

2.要求定期于每月5日前向后勤处汇报上月物业服务总体情况及及时发放服务人员工资情况。物业档案资料管理及给予业主管理资料备份。要求定期进行从业人员培训并提供书面材料，不断提升员工素质。所有从业人员需统一着装，佩戴胸牌，展示良好的服务形象。维修及楼宇管理岗位配备必需的对讲机，安装并公布值班电话，安排维修人员**小时不间断值班，及时处理各类问题。自备各类维修、绿化、环卫工具及设施设备，需提供投入本项目的设施设备清单。

3.考核实行公平、公正、公开，按照项目服务要求采用分级考核制。即项目实施单位日常考核，后勤管理处代表学校建立考核标准，于次月**日前对上个季度工作情况进行考核，全校师日随机民主测评。年度综合评价分值的权重：项目单位**%，后勤管理处**%，民主测评**%。

4.签订合同前需向学校缴纳合同价款的5%作为履约保证金，合同到期人员设备全部撤离且无债务纠纷后**日内无息退还。承包合同款原则上每个季度（三个月）支付一次。管理及服务人员住宿、水电等支出由承包人自行负责。

5.考核评分**分，每三个月考核得分**分（含）以上为合格，支付三个月合同款的**%，5%作为年度综合考评绩效； **分（含）以上，**分以下为基本合格，按低于**分的部分以每分扣款(略)计算处罚，在当月支付合同款时给予扣除后支付到三个月合同款的**%，5%作为年度综合考评绩效；当季度考核**分（不含）以下为不合格，按低于**分的部分以每分扣款(略)计算处罚扣除，在当季度支付合同款时给予扣除后支付到一个季度合同款的**%，5%作为年度综合考评绩效，同时下达整改通知书，限期整改，三次整改不合格的解除其服务合同。年度综合考评合格及以上，于合同期满后一个月内全额支付年度综合考评绩效，基本合格及以下，于合同期满后一个月内支付**%年度综合考评绩效。

六、物业服务质量指标

七、报价说明和要求

1、昆明市社保缴费基数与比例

2、昆明市最低工资标准为：(略)/月/人。

3、本项目人员劳动报酬不得低于：

（(略)＋(略)）＝(略)×**人×6个月＝(略).(略)

4、本项目报价供应商填写招标文件“格式八：投标价格组成表”时，人员费用不得低于以上数值，同时本项目整体报价中应包括但不限于：人员劳动报酬、物资装备费、管理费、利润、税金，否则将按照非实质性响应招标文件条款处理。